Yayınlayan: BendenGitti · Yayın: · Güncelleme:
Bu rehberde
Bu tablo neyi gösteriyor
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB), değerlemesi yapılan konutların verilerinden her çeyrek iki gösterge yayımlıyor. İlki konut birim fiyatı: konuta biçilen değerin brüt kullanım alanına bölünmesiyle bulunan m² değeri. İkincisi birim kira: aynı konutlar için belirlenen kira değerinin yine brüt alana bölünmesiyle bulunan değer.
Her ilde o çeyrekte toplanan m² değerleri sıralanır, uç değerler atılır ve ortadaki değer, yani ortanca yayımlanır. Ortanca, birkaç çok pahalı ya da çok ucuz konutun sonucu kendine doğru çekmesini engeller. Veri sayısı yeterli olmayan illerde TCMB değer yayımlamaz; hangi illerin eksik olduğu tablonun altında yazıyor.
Güncel değerler
- Türkiye geneli m² satış değeri 53.887 TL; bir yıl önceki aynı çeyreğe göre %26,6.
- Türkiye geneli m² aylık kira değeri 275 TL; bir yılda %32,0.
- Bu ortancalarla 100 m² brüt bir konut yaklaşık 5,4 milyon TL değerinde, aylık kira değeri yaklaşık 27.537 TL; kira çarpanı 16,3 yıl.
- m² değeri en yüksek üç il: İstanbul (90.844 TL), Muğla (85.830 TL) ve Antalya (59.438 TL). En düşük üç il: Ağrı (21.958 TL), Mardin (23.174 TL) ve Malatya (25.263 TL).
İl il konut m² satış ve kira değerleri, 2026 3. çeyrek
| İl | m² satış (TL) | Yıllık değişim | m² aylık kira (TL) | Kira çarpanı (yıl) |
|---|---|---|---|---|
| Türkiye | 53.887 | %26,6 | 275 | 16,3 |
| İstanbul | 90.844 | %32,2 | 475 | 15,9 |
| Muğla | 85.830 | %15,4 | 383 | 18,7 |
| Antalya | 59.438 | %23,3 | 283 | 17,5 |
| İzmir | 57.589 | %22,4 | 296 | 16,2 |
| Çanakkale | 54.269 | %21,7 | 267 | 17,0 |
| Aydın | 51.639 | %18,8 | 256 | 16,8 |
| Balıkesir | 49.916 | %21,8 | 243 | 17,1 |
| Bartın | 49.457 | %28,8 | 233 | 17,7 |
| Ankara | 49.244 | %27,7 | 255 | 16,1 |
| Kocaeli | 46.799 | %28,5 | 252 | 15,4 |
| Edirne | 45.903 | %15,6 | 235 | 16,3 |
| Denizli | 45.367 | %26,8 | 220 | 17,2 |
| Bolu | 45.122 | %29,3 | 225 | 16,7 |
| Kırklareli | 43.886 | %23,7 | 231 | 15,8 |
| Yalova | 43.832 | %23,8 | 222 | 16,4 |
| Tekirdağ | 43.446 | %20,9 | 236 | 15,4 |
| Manisa | 43.074 | %23,2 | 217 | 16,5 |
| Adana | 42.894 | %26,6 | 215 | 16,6 |
| Ordu | 42.786 | %29,3 | 197 | 18,1 |
| Bursa | 42.675 | %23,8 | 221 | 16,1 |
| Sakarya | 42.670 | %23,3 | 221 | 16,1 |
| Rize | 42.593 | %33,1 | 200 | 17,7 |
| Eskişehir | 42.519 | %27,2 | 220 | 16,1 |
| Sinop | 41.892 | %25,7 | 203 | 17,2 |
| Isparta | 41.886 | %23,1 | 183 | 19,0 |
| Zonguldak | 41.064 | %21,3 | 215 | 15,9 |
| Mersin | 40.860 | %24,5 | 203 | 16,8 |
| Kastamonu | 40.000 | %20,6 | 175 | 19,0 |
| Samsun | 38.076 | %24,4 | 199 | 16,0 |
| Diyarbakır | 37.864 | %25,0 | 196 | 16,1 |
| Karabük | 37.750 | %23,8 | 194 | 16,2 |
| Trabzon | 37.500 | %24,7 | 177 | 17,7 |
| Konya | 36.896 | %22,1 | 190 | 16,2 |
| Nevşehir | 36.834 | %23,8 | 168 | 18,3 |
| Amasya | 36.622 | %21,2 | 183 | 16,7 |
| Tokat | 36.364 | %26,2 | 177 | 17,1 |
| Afyonkarahisar | 36.337 | %26,4 | 178 | 17,0 |
| Erzincan | 35.938 | %18,1 | 173 | 17,3 |
| Van | 35.556 | %24,4 | 176 | 16,8 |
| Kütahya | 35.242 | %20,8 | 167 | 17,6 |
| Aksaray | 35.084 | %28,2 | 151 | 19,4 |
| Burdur | 35.025 | %11,3 | 171 | 17,1 |
| Gaziantep | 34.586 | %23,5 | 181 | 15,9 |
| Bilecik | 34.178 | %18,5 | 182 | 15,7 |
| Bingöl | 33.465 | %41,7 | — | — |
| Artvin | 33.274 | %19,0 | 172 | 16,1 |
| Düzce | 32.847 | %20,4 | 187 | 14,7 |
| Niğde | 32.838 | %26,4 | 158 | 17,3 |
| Giresun | 32.727 | %22,1 | 167 | 16,3 |
| Karaman | 32.438 | %14,1 | 157 | 17,2 |
| Uşak | 31.765 | %22,0 | 158 | 16,8 |
| Çorum | 31.429 | %22,9 | 164 | 16,0 |
| Iğdır | 31.345 | %18,5 | 153 | 17,1 |
| Kayseri | 30.846 | %26,5 | 151 | 17,0 |
| Elazığ | 30.640 | %35,7 | 144 | 17,8 |
| Çankırı | 30.534 | %15,3 | 164 | 15,5 |
| Hatay | 30.435 | %21,7 | 161 | 15,7 |
| Kahramanmaraş | 30.000 | %17,4 | 152 | 16,5 |
| Sivas | 30.000 | %19,1 | 156 | 16,0 |
| Kırıkkale | 29.375 | %21,5 | 156 | 15,7 |
| Batman | 29.032 | %21,3 | 155 | 15,6 |
| Erzurum | 28.363 | %19,1 | 151 | 15,6 |
| Kırşehir | 28.226 | %23,3 | 134 | 17,5 |
| Siirt | 28.155 | %31,1 | 139 | 16,9 |
| Muş | 27.542 | %22,0 | 119 | 19,2 |
| Kars | 27.397 | %19,0 | 141 | 16,2 |
| Şırnak | 27.389 | %23,5 | — | — |
| Yozgat | 27.273 | %19,0 | 133 | 17,1 |
| Adıyaman | 27.083 | %35,4 | 140 | 16,1 |
| Şanlıurfa | 27.042 | %21,8 | 158 | 14,3 |
| Kilis | 26.880 | %26,6 | 146 | 15,4 |
| Osmaniye | 26.111 | %20,8 | 135 | 16,1 |
| Bitlis | 25.962 | %13,9 | 125 | 17,3 |
| Malatya | 25.263 | %23,9 | 139 | 15,1 |
| Mardin | 23.174 | %24,8 | 116 | 16,7 |
| Ağrı | 21.958 | %25,9 | 111 | 16,5 |
Gümüşhane, Hakkari, Tunceli, Bayburt ve Ardahan için TCMB bu çeyrekte değer yayımlamadı; bu iller tabloda yok.
Bingöl ve Şırnak için yalnız kira değeri yayımlanmadı.
Kaynak: TCMB Elektronik Veri Dağıtım Sistemi (EVDS), Konut Birim Fiyatları ve Değerlemesi Yapılan Konutların Birim Kiraları serileri, 2026 3. çeyrek. Erişim tarihi: 22 Ekim 2026. Değerler il ortancasıdır; tek bir konutun değeri ya da ilan fiyatı değildir. Yatırım tavsiyesi değildir.
Tablo nasıl okunur
- m² satış (TL): İldeki konutlara biçilen değerin brüt m² başına ortancası. Tablo bu sütuna göre büyükten küçüğe sıralı.
- Yıllık değişim: Aynı ilin bir yıl önceki aynı çeyreğe göre değişimi. Mevsim etkisi karışmasın diye bir önceki çeyrekle değil, geçen yılın aynı dönemiyle karşılaştırılır.
- m² aylık kira (TL): Konutlar için belirlenen aylık kira değerinin brüt m² başına ortancası.
- Kira çarpanı (yıl): m² satış değerinin yıllık m² kira değerine bölümü. Kabaca, bugünkü kirayla bir konutun kendi değerini kaç yılda geri ödeyeceğini söyler. Vergi, aidat, bakım, boş geçen aylar ve ileride değişecek kira bu hesaba girmez.
Kendi evinizin değerini kabaca hesaplamak
Başlangıç noktası basit bir çarpım: konutun brüt alanı ile ilinizin m² satış değeri. Kira için de aynı yolu izlersiniz; brüt alanı ilin m² kira değeriyle çarparsınız. Brüt alanı 120 m² olan bir dairenin il ortancasına göre kaba değeri, 120 ile tablodaki m² değerinin çarpımıdır.
Brüt alanı tapuda, yapı kullanma izin belgesinde ya da ekspertiz raporunda bulabilirsiniz. İlanlarda çoğu zaman net alan yazar. Net alan duvarların kapladığı yeri içermediği için brütten küçüktür; net alanı tablodaki değerle çarparsanız sonuç olması gerekenden düşük çıkar.
Bu hesap yalnız bir başlangıçtır. Aynı ilin içinde semt, bina yaşı, kat, cephe, site içinde olup olmama, otopark ve ulaşım bir konutu ortancadan kolayca uzaklaştırır. Kaba hesabı yaptıktan sonra aynı mahallede benzer yaşta ve büyüklükteki konutların ilanlarıyla karşılaştırın. Bulduğunuz aralık, hem alırken hem kiralarken pazarlığa sağlam bir zemin verir.
Bu rakamlar neyi göstermez
- İlan fiyatı değildir. İlandaki rakam satıcının ya da ev sahibinin istediği bedeldir; tablodaki değer ise değerlemede konuta biçilen değerden gelir. Pazarlıkla oluşan bedel ikisinden de farklı olabilir.
- Semt farkını göstermez. Tek bir il ortancası, aynı ildeki pahalı ve uygun semtleri tek sayıda toplar. Büyük şehirlerde iki semt arasındaki fark il ortalamasının çok üstünde olabilir.
- Her konutu kapsamaz. Yalnız değerlemesi yapılan konutlar veriye girer; değerleme yaptırılmadan el değiştiren ya da kiralanan konutlar bu ortancada yoktur.
- Yatırım tavsiyesi değildir. Yıllık değişim ve kira çarpanı geçmişi anlatır; gelecekteki fiyatı ya da kirayı söylemez.
Veriler ne zaman yenilenir
TCMB bu serileri üç ayda bir yayımlar. Tablonun hangi çeyreğe ait olduğu sayfa başlığında, tablonun üstünde ve kaynak satırında yazar. Güncel değeri her zaman TCMB'nin Elektronik Veri Dağıtım Sistemi'nde (EVDS) "Konut Birim Fiyatları" ve "Değerlemesi Yapılan Konutların Birim Kiraları" başlıklarıyla bulabilirsiniz; ikisi de üyelik istemeden görüntülenebilir.
Ev alırken, satarken ya da kiraya verirken
Rakam bir başlangıçtır; asıl kararı evi görerek verirsiniz. Kiralık ev bakarken nelere dikkat edileceğini ve kapora vermeden önce sorulacakları ayrı rehberlerde anlattık.
Evinizi kiraya ya da satışa çıkaracaksanız ilanı nasıl hazırlayacağınızı okuyun. Brüt ve net alanı ilanda ayrı ayrı yazmak, ilana bakan kişinin bu tablodaki değerle kendi hesabını yapmasını kolaylaştırır; fiyatı açıklamak için de elinizde bir dayanak olur. Fiyatı belirlerken genel yaklaşım için fiyat belirleme rehberine de bakabilirsiniz.
Şimdiki ilanlar için emlak ilanlarına göz atabilir, evinizi de ücretsiz ilan olarak yayınlayabilirsiniz.
