Yayınlayan: BendenGitti · Yayın: · Güncelleme:
Bu rehberde
Önce tapunun türüne bakın
Tapu üzerinde yazan nitelik, aldığınız şeyin ne olduğunu söyler. Evi gezmeden önce satıcıdan tapu bilgisini isteyin.
- Kat mülkiyeti: Bina tamamlanmış ve bağımsız bölüm olarak kayda geçmiştir. Konut alırken aranan durum genellikle budur.
- Kat irtifakı: Bağımsız bölüm için hak kurulmuştur, ama kat mülkiyetine geçilmemiştir. Binanın iskanı alınmamış olabilir; nedenini sorun.
- Hisseli tapu: Taşınmaz birden çok kişiye aittir. Hangi bölümün sizin olacağı yalnız sözlü anlaşmaya dayanıyorsa risk büyüktür.
Tapudaki ada, parsel ve bağımsız bölüm numarasının gezdiğiniz daireyle aynı olduğunu kontrol edin. Kat ve daire numarası kapıdaki numarayla her zaman aynı olmayabilir.
İskan ve imar durumu
Yapı kullanma izni, halk arasındaki adıyla iskan, binanın projesine uygun bittiğini gösterir. İskanı olmayan binada abonelik, kredi ve satış aşamalarında sorun çıkabilir. Belediyenin imar birimine şunları sorun:
- Bina için ruhsat ve yapı kullanma izni var mı?
- Yapı projeye uygun mu, kaçak kat ya da eklenti var mı?
- Yıkım kararı ya da yapı tatil tutanağı var mı?
Çatı katının teras yapılması, balkonun kapatılması gibi değişiklikler projede olmayabilir. "Herkes yapıyor" cevabı bu riski ortadan kaldırmaz.
Tapuda şerh, ipotek ve haciz
Satıcıdan güncel tapu kayıt belgesi isteyin. Bu belgede ipotek, haciz, şerh ve beyan alanlarına bakın. Banka ipoteği tek başına satışa engel değildir, ama satıştan önce nasıl kaldırılacağı yazılı olarak netleşmelidir. Haciz ya da devri kısıtlayan bir şerh varsa uzman desteği almadan ilerlemeyin.
Görüştüğünüz kişinin tapudaki malik olduğunu kimliğiyle doğrulayın. Vekâletle satış yapılıyorsa vekâletnamenin özel yetki içerdiğini ve güncel olduğunu tapu müdürlüğüne sorun.
Binanın sağlamlığı
Yapım yılı tek başına bir şey kanıtlamaz, ama fikir verir. Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği 2019 başında yürürlüğe girmiştir; daha eski binalarda ruhsat tarihini ve hangi kurallarla yapıldığını sorun. Şu noktalara kendiniz de bakın:
- Kolon ve kirişlerde çatlak, açıkta kalmış demir, nem ve dökülme.
- Zemin kattaki dükkanlarda kolon kesilmiş olabilir mi?
- Binanın bulunduğu zemin için belediyeden bilgi alınabilir mi?
Şüpheniz varsa lisanslı kuruluşlardan bina incelemesi ve riskli yapı tespiti konusunda bilgi alın. Bu masraf, evin fiyatının yanında küçük kalır.
Evin içinde ve binada kontrol edin
Evi bir kez gündüz, bir kez akşam görün. Sessizliği, ışığı ve komşuluğu ancak böyle anlarsınız. Duvar arkası küf, tesisat basıncı, pencere sızdırmazlığı ve kombinin yaşını kontrol edin.
Yöneticiyle konuşun: Aylık aidat, biriken borç, planlanan büyük onarım ve binada açık bir dava var mı? Ortak gider borcunun ne olacağını yazılı olarak netleştirin. Emlak vergisi borcunu belediyeden, fatura borçlarını da abonelik kayıtlarından sorun.
Fiyatı nasıl değerlendirmeli?
Aynı bölgede benzer metrekare, yaş ve kattaki evleri karşılaştırın. İlan fiyatı, satış fiyatı değildir. Genel eğilimi görmek için il il konut metrekare değerlerine bakabilirsiniz. Kredi kullanacaksanız bankanın ekspertiz değeri, çekebileceğiniz tutarı doğrudan etkiler.
Kapora ve ödeme
Kaporayı evi görmeden, tapu kaydını kontrol etmeden göndermeyin. Hangi tarihe kadar geçerli olduğunu, satış olmazsa iade edilip edilmeyeceğini yazılı yapın ve parayı tapudaki malikin hesabına gönderin. Satış ve devir tapu müdürlüğünde yapılır; bir noter ya da özel kişi önünde imzalanan kağıt size mülkiyet vermez. Adımlar için tapu devri rehberine bakın.
BendenGitti ekibinin yorumu
Bizce satılık ev aramanın en önemli kuralı sırayı bozmamaktır: önce kağıt, sonra ev, en son kapora. İnsan beğendiği evi kaçırmamak için önce kaporayı veriyor, sonra kontrol ediyor. Oysa acele ettiren tek şey çoğu zaman karşı tarafın cümlesidir.
Ekip olarak önerimiz, evi beğendiğiniz gün değil, ertesi gün karar vermenizdir. Tapu kaydını görmeyi reddeden bir satıcıyla ilerlemeyin; bu istek makuldür ve gerçek bir satıcı için zor değildir. Bu rehber genel bilgi verir, hukuki danışmanlık değildir. Tutar büyüdükçe bir avukattan ya da uzmandan görüş almak iyi bir harcamadır.
