Yayınlayan: BendenGitti · Yayın: · Güncelleme:
Bu rehberde
Satış nerede yapılır?
Türkiye'de taşınmaz satışı tapu müdürlüğünde resmî senetle yapılır. Taraflar arasında imzalanan adi bir yazı ya da yalnız para transferi mülkiyeti geçirmez. Mülkiyet, tapu siciline tescille geçer. Satış vaadi sözleşmesi gibi noterde yapılan işlemler ayrı bir konudur ve tek başına size tapu vermez.
Adım adım süreç
- Başvuru: e-Devlet şifresiyle Web Tapu üzerinden ya da tapu müdürlüğüne giderek yapılır. Genellikle satıcı taraf başlatır. Web Tapu'ya giriş ve başvuru ücretsizdir; ödeme yalnız harç ve döner sermaye için yapılır.
- Belge ve değer kontrolü: Müdürlük eksik belgeleri ve işlem için gereken bilgileri bildirir.
- Masrafın hesaplanması: Tapu harcı ve döner sermaye tutarı işlem için hesaplanır, ödeme yolu söylenir.
- Randevu: İşlem için gün ve saat verilir. Taraflar ya da yetkili vekilleri o saatte hazır olmalıdır.
- İmza: Senet okunur, taraflar imzalar. İmza öncesinde senetteki tüm bilgileri okuyun.
- Tescil: İşlem tamamlanınca mülkiyet alıcıya geçer. Yeni kayıt e-Devlet üzerinden de görülebilir.
Genellikle istenen belgeler
Liste taşınmaza ve kişilere göre değişebilir, bu yüzden son hâlini müdürlükten teyit edin. Genellikle şunlar gerekir:
- Geçerli kimlik belgesi.
- Taşınmazın tapu bilgisi.
- Belediyeden alınan emlak vergi değeri yazısı; müdürlük isteyebilir.
- Yakın tarihli fotoğraf, müdürlük istiyorsa.
- Konutlar için geçerli zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi. Poliçenin kimin adına ve hangi tarihe kadar geçerli olması gerektiğini işlem öncesinde sorun; bu kural değişebilir.
- Vekâletle işlem yapılacaksa özel yetkili vekâletname.
- Yabancı uyruklu taraf için ek belgeler.
Tapu harcı ne kadar?
Satış için tapu harcı, bildirilen bedel üzerinden uygulanır: Kural olarak binde 20'si alıcıdan, binde 20'si satıcıdan olmak üzere toplam binde 40 alınır. Bildirilen bedel, belediyenin emlak vergi değerinin altında olamaz. Taraflar uygulamada kimin ödeyeceğini kendi aralarında konuşur, bu yüzden ödemeyi fiyat pazarlığında netleştirin.
Hesap örneği: 4.000.000 TL'ye satılan bir evde alıcının payı 80.000 TL, satıcının payı 80.000 TL, toplam harç 160.000 TL olur. Örnek yalnız harcı gösterir.
Harca ek olarak döner sermaye ücreti alınır. Bu tutar ilçenin yöresel katsayısına göre değişir; 2026 için hukuk ve emlak kaynakları büyükşehirlerde yaklaşık 6.500-6.700 TL, diğer illerde daha düşük tutarlar aktarıyor. Resmî tarifeyi biz doğrulayamadık, kesin tutar başvuruda hesaplanır. Oran ve ücretler değişebildiği için son rakamı işlem sırasında müdürlükten alın.
Tapuda gerçek satış bedelinin altında bir değer göstermek için gelen tekliflere itibar etmeyin. Bu hem vergi açısından yaptırım doğurur, hem de ileride satış iptal edilirse ya da bir uyuşmazlık çıkarsa geri alabileceğiniz tutarı tartışmalı hâle getirir.
Parayı ne zaman ödemeli?
En riskli an, ödeme ile imza arasındaki boşluktur. Satıcı tapu verilmeden parayı, alıcı para gelmeden tapuyu vermek istemez.
- Parayı imzadan günler önce göndermeyin.
- Ödemeyi izlenebilir bir yolla, tapudaki malikin adına yapın.
- Bankanın ve tapu müdürlüğünün sunduğu güvenli ödeme seçeneklerini önceden sorun. Taşınmaz satışındaki ödeme sistemi için gündem notumuza bakın.
- Banka dekontu ekranını tek başına delil saymayın, parayı hesabınızda görün. Sahte dekont rehberi neye bakacağınızı anlatır.
- Yüklü nakit taşımaktan kaçının.
Satıcı için dikkat edilecekler
İpotek varsa önce bankadan kapatma tutarını ve kaldırma sürecini öğrenin. Satış gününden önce alıcının kredisi olup olmadığını ve bankanın işleyişini konuşun. Abonelikleri, aidat devrini ve anahtar teslim tarihini yazılı bir tutanağa bağlayın.
Sahibi olduğunuz evi kısa süre içinde sattıysanız değer artış kazancı vergisi doğabilir. Durumunuzu bir mali müşavire ya da Gelir İdaresine sorun.
Sahte vekâlet ve kimlik riski
Satıcı "yurt dışındayım, kardeşim vekâletle imzalayacak" diyorsa acele etmeyin. Vekâletnamenin aslını isteyin, düzenleyen noterle doğrulatın ve satış yetkisini okuyun. Ev çok ucuz, satıcı aceleci ve görüşen kişi de malik değilse durun.
BendenGitti ekibinin yorumu
Bu sürecin en sade kuralı bizce şudur: para ve imza aynı gün, aynı yerde buluşmalı. Güveni artıran şey karşı tarafın samimiyeti değil, işlemin sırasıdır. "Önden gönderin, kaparo gibi olsun" deniyorsa tutarı küçük tutun ve koşulunu yazın.
Ekip olarak düşük bedel göstermeyi de önermiyoruz. Bugün cebinizde kalan tutar, ileride çok daha büyük bir sorunun tohumu olabilir. BendenGitti ilanları buluşturur; tapu işlemine ve ödemeye aracılık etmez. Bu rehber genel bilgi verir, hukuki ya da mali danışmanlık değildir.
